Konut Kredisi Şartları

Konut kredisi şartları, kredi çekip ev almak isteyen yüz binlerce kişi tarafından merak edilmekte ve derinlemesine araştırılmakta. Buradan yola çıkarak sizlere bugünkü içeriğimizde konut kredisi şartlarından söz edecek ve bankaların konut kredisi başvurularında ne gibi kriterlere önem verdiği bilgisini sunacağız. Konut kredisi şartları hakkında detaylı ve güncel bilgilere sahip olabilmek adına bu rehber nitelikli yazımızı mutlaka okumanızı tavsiye ederiz.

Konut Kredisi Şartları Nelerdir?

Konut kredisi şartları nelerdir? sorusunu maddeler halinde sıraladıktan sonra her bir maddenin temelde ne ifade ettiğini anlatabilmek adına bu maddeleri detaylandıracağız. İlk olarak konut kredisi şartları nelerdir? sorusuyla alakalı hazırlamış olduğumuz aşağıdaki listeyi incelemenizi tavsiye ederiz. Bu listeyi inceledikten sonra şartların daha detaylı halini de sunuyor olacağız. Konut kredisi şartları bankadan bankaya ufak tefek değişiklikler gösterse de temel olarak şu şekilde uygulanmaktadır;

• Resmi gelire sahip olmak,
• Kredi notunun belirli bir seviyenin üzerinde olması,
• Son 2-3 yıl içerisinde kanuni veya idari takip kaydının bulunmaması,
• Mevcut kredi gecikmesinin bulunmaması (kredilere ek olarak kredi kartı ve KMH (ek hesap) ödemeleri de dahil olmak üzere)
• Satın alınacak konutun krediye uygun özellikte olması,
• Ekspertiz değerinin yasal değeri kadar başvuru yapılması,
• Satın alınacak konut üzerinde ipotek ya da satışa engel bir şerh bulunmaması,
• Konutun banka kriterlerine uygun olması.

Konut kredisi şartları nelerdir? sorusunu maddeler halinde açıkladıktan sonra bu maddeleri daha iyi anlayabilmeniz adına detaylı anlatımımıza geçelim.

Bankalar, kredi tahsis edecekleri müşterilerinin resmi bir gelire sahip olmasını isterler. Memurlar, özel sektörde çalışan sigortalı elemanlar, emekliler, çiftçiler, esnaflar, şahıs şirketi sahipleri, şirket ortakları, kira geliri sahipleri ve diğer ek gelir sahipleri, gelirlerini belgelerle bankaya ibraz edebilirler. Geliriniz ne kadar yüksek olursa olsun bunu bankaya resmi belgelerle kanıtlamanız gerekir, aksi takdirde kredi başvurunuz resmi geliriniz olmadığından reddedilecektir. Belgelenebilir gelir, kredi için ödeyeceğiniz taksitleri muhakkak karşılamalıdır. Taksit ödemesinin 1,5-2 katı kadar bir geliriniz varsa ve başka bir krediniz bulunmuyorsa başvurunuzun olumlu sonuçlanma olasılığı artmış olacaktır.

Konut kredisi için kredi notu, ortalama seviyenin üzerinde olmalıdır. Maksimum 1900’e kadar değer alan kredi notu, konut kredileri için de en azından 1200 seviyesinde olmalıdır. Hatta bazı bankalar, konut kredisi için kredi notunun daha fazla olmasını isteyebilirler. Eğer kredi notunuz 1500 ve üzerindeyse, diğer şartları da sağlamanız halinde kredi başvurunuzun olumlu sonuçlanmaması için hiçbir sebep olmayacaktır. Maaş aldığınız bankadan konut kredisi çekmek istediğinizde şansınızı arttırmış olursunuz. Ayrıca aktif olarak çalıştığınız, daha önce kredi kullanıp düzenli ödediğiniz bankadan kredi alma olasılığınız da diğer bankalara göre daha yüksek olacaktır.

Son 2-3 yıl içerisinde kanuni veya idari takibe düştüyseniz, bankanın konut kredisi başvurunuzu reddetmesi muhtemeldir. Bu durumda dosya kapama süresinin üzerinden belirli bir süre daha geçmesi gerekir. Eğer henüz kapatılmamış kanuni veya idari bir takip bulunuyorsa o zaman kredi başvurunuzun kabul edilme olasılığı sıfıra yakın olacaktır. Bu gibi durumlarda vakit kaybetmeden dosyanızın kapatılmasını sağlamanız gerekir. Zira açık bir kanuni veya idari takip dosyası, her geçen gün zararınıza işliyor olacaktır.

Bankalar, diğer kredilerde olduğu gibi konut kredilerinde de mevcut ödemelerinize bakarlar. Kullanmakta olduğunuz kredi kartı ve ek hesap ürünlerinin ödemesini düzenli yapıyor olmanız, kredi açısından elinizi güçlendirecektir. Ayrıca hâlâ ödediğiniz veya yakın zamanda kapattığınız kredilerin ödemeleri de bu açıdan büyük önem arz eder. Ödeme gecikmeniz düşük tutarda olsa bile banka nezdinde olumsuz bir duruma işaret edecektir. Böyle durumlarda gecikme tutarını anında ödemeniz ve ödeme dekontunu bankaya ibraz etmeniz gerekir. Mevcut gecikme tutarı 1.000 TL ve üzerindeyse bankanın buna bağlı olarak kredi başvurunuzu reddetme olasılığı vardır.

Konut kredisi çekebilmek için alınacak gayrimenkulün belirli şartları sağlaması gerekir. Küçük kentlerde veya büyük kentlerin kırsal kesimlerinde tapuda mesken yerine arsa olarak kaydedilen çok sayıda hane bulunmakta. Bu hanelerin kredili alımı, konut kredilerinde çeşitli sorunlara sebep olmaktadır. Bankalar, tapuda arsa veya tarla gibi karşılığı olan evlere konut kredisi kullandıramazlar. Bu sebeple alınacak konutun banka kriterlerine uygun olması ve banka tarafından ipoteğe alınabilir özellikte olması gerekecektir.

Ekspertiz değeri, konut kredilerinde kredi tutarının belirlenebilmesi adına son derece önemlidir. 2020 yılındaki son güncellemeyle beraber ekspertiz değerinin %90’ına kadar kredi çekmek mümkün hale gelmiştir. Örneğin; satın almak istediğiniz konutun ekspertiz değeri 415.000 TL ise konut kredisi olarak en fazla 373.500 TL kullanabilirsiniz. Bu tutar yasal değer olarak görülse de bankanın size kesin olarak bu krediyi vereceği anlamına gelmez. Yasal olarak ekspertiz değerinin üzerinde olmamak kaydıyla çekebileceğiniz kredi tutarı, banka tarafından belirlenecektir. Ekspertiz değerinin %90’ı, çekilebilecek maksimum değeri belirlemek adına kullanılmaktadır. Alınacak ev dışında bankaya başka bir teminat daha verirseniz o zaman ekspertiz değerinin tamamı kadar da kredi kullanabilirsiniz.

Bazı bankalar ekspertiz değerinin yasal hesaplamasında kota uygulamasına gitmişlerdir. Ekspertiz değeri 500.000 TL ve altındaysa %90, 500.000 TL’nin üzerindeyse %80 kullanım kotası koyan bankalar, böylece yüksek değerli yerlerin alımında daha fazla peşinat şartı koşmuşlardır. Zira konut kredisi kullanabilmek için ekspertiz değerinin belirli bir oranında peşinatınızın olması gerekir. Peşinatsız konut kredisi için az önce de belirttiğimiz üzere ek bir teminat vermeniz gerekir. Bu teminatla alakalı ekspertiz ve ipotek masrafları da tarafınıza ait olacaktır. Dolayısıyla ek bir teminat vermek kaydıyla ekspertizin tamamı kadar kredi kullanmak, ekonomik anlamda pek de mantıklı değildir.

Bankaların konut kredisi ile satın alacağınız taşınmaz üzerine ipotek bırakacağından söz etmiştik. Dolayısıyla tapu kayıtlarında ipotek konulmasına engel bir durum olmamalıdır. Alacağınız yerde bir başka bankanın ipoteği varsa o zaman birkaç yöntem kullanarak bu evi krediyle satın alabilirsiniz. Bu yöntemlerden birincisi ve en sağlıklısı, kredi kullanılmadan önce satıcının taşınmaz üzerindeki ipoteği kaldırmasıdır. Bu durumda tapu devri esnasında bir sorun olmayacaktır. Eğer ipotekli olarak söz konusu konutu satın alacaksanız o zaman mevcut ipoteği bulunan bankanın, kredi kullanacağınız bankaya taahhüt yazısı vermesi gerekir.

Banka taahhüt yazısı, belirli bir tutarın müşteri hesabına geçmesi halinde mevcut ipoteğin kaldırılacağına dairdir. Bu durumda kredinizi kullandıktan sonra bankanız, paranın karşı bankaya gönderimini sağlar. Karşı banka, kredi bankanıza vermiş olduğu taahhüde istinaden müşterisinin borcunu kapatır ve konut üzerindeki ipoteği kaldırır. Bankanız, tapu işlemleri sırasında önlem almak amacıyla 2.derece ipotek işlemi yapmış olacaktır. Diğer bankanın 1.derece ipoteği kalktığında bankanızın ipotek derecesi 2’den 1’e yükselmiş olur. Bu durumda ipotekli konutu krediyle almış olursunuz.

Konut Kredisi İçin Gerekli Evraklar

Konut kredisi şartları hakkında temel bilgileri sunduktan sonra şimdi de konut kredisi için gerekli evraklar konusuna değinelim. Konut kredisi için gerekli evraklar, tüm bankalar tarafından kabul edilen ortak belgeler olup ek gelir beyanı durumunda bu belgelerin banka özelinde daha da artması muhtemeldir. Temel olarak konut kredisi için gerekli evraklar şunlardır;

• Gelir Belgesi
• Kamu personelleri için maaş bordrosu
• Özel sektör çalışanları için kaşeli ve imzalı maaş bordrosu, şirkete ait imza sirkülerinin fotokopisi, SGK hizmet dökümü
• Emekliler için emekli maaşının alındığı bankadan alınacak kaşeli ve imzalı hesap cüzdanı
• Çiftçiler için ÇKS (Çiftçi Kayıt Sistemi) örneği
• Kira geliri olanlar için kira gelirinin olduğu taşınmazın tapu fotokopisi ve kira sözleşmesi
• Esnaflar için muhasebeden alınacak işletme defteri hesap özeti, vergi levhası, imza beyannamesi ve mali veriler
• Şirket ortakları için yine muhasebeden alınacak Vergi Beyannamesi, Detay Mizan, İmza Sirküleri, Ticaret Sicil Gazetesi ve Vergi Levhası.
• Satın alınacak konuta ait tapu fotokopisi